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孙承铭:招商蛇口为什么不加大杠杆?

来源:观点地产发布时间:2019-06-27 02:27

观点地产网 会议开始没几分钟,暴雨突起,孙承铭转头看了一眼窗外。

雨滴敲打玻璃,室内一片静默,孙承铭回过头来,面向现场的三四十位股东宣读未完的议案,略带口音的普通话响起,沉寂被打破。

时间是6月25日下午两点半,深圳南山区天色阴沉,蛇口地带那座外墙点缀着绿色植物的建筑里,招商蛇口正在举行一年一度的股东大会。

会议很长,需要审议的议案多达18条,宣读完毕之后,时针已悄然走了一圈。填写完表决表后,董事长孙承铭发话:“股东们有什么疑问,欢迎交流提问。”他的态度很亲切,像个大家长。

一位股东闻言举起了手,接过工作人员递来的话筒正想说话,孙承铭突然想起了什么,对股东说:“我先介绍一下高管啊,总经理许永军、财务总监黄均隆、董秘刘宁。”这都是股东们的熟面孔。

抬手向右,指向台下的第一排,孙承铭继续:“顺着介绍啊。聂黎明,公司的副总兼深圳公司总经理;张林,副总兼大健康事业部总经理;刘伟,副书记,常务副总经理,分管园区事务的……”

一圈下来,股东频频点头,交流也正式开始。

“有钱大家赚”

第一位股东的提问延续去年,依然集中在公司的核心竞争力上:“去年我问公司的核心竞争力是什么,许总说是可持续发展能力。今年想从这个话题延伸。”

这位股东不停歇:“招商局是大型的集团,有港口、有银行等等,想问许总核心竞争力里提到的协同效应指的是什么?能不能用我们听得懂的话来讲一下,比如是不是拿地比较便宜?”

被点名的许永军接过话头,对于如何发挥招商局集团的协同作用,他举了一个例子:去年招商蛇口开始在湛江建造第二个太子湾,就是跟集团旗下的港口企业合作的。

观点地产新媒体了解到,去年3月初,招商蛇口联合湛江港以17.9亿元拿下湛江国际邮轮码头地块。资料显示,湛江港由湛江国资委实际控制,其中招商局国际码头(湛江)有限公司持股27.58%、招商局港口集团股份有限公司持股3.42%。

“港口企业有基础,有优势,加入招商蛇口后,这个项目就成为前港-中区-后城模式,所有的土地都是按国家相关规定的,但在摘牌的时候,我们就有优势,成本有竞争性。”许永军说得比较隐晦,对于央企天然存在的优势,他应该是感到自豪的。

相对于总经理较为官方的回答,一旁的董事长就较为轻松,他称赞“湛江那块地是CBD中的CBD”,但没有港口的配合也拿不到。

“这样的案例还有很多”,孙承铭又指,“苏州的金融小镇,是集团金融板块发挥招商和集聚能力,在苏州高新区最核心地段拿的一块地。两平方公里,整体开发给我们(招商蛇口),效益也非常好。”

“近了说深圳”,他意犹未尽,还顺便点了一下坐在台下的深圳总经理,“黎明啊,招商中环给公司带来了20亿的利润,那块地是谁的,中外运的。”资料显示,中外运是招商局集团旗下子公司,招商中环即为深圳中外运长航物流中心项目,位于罗湖笋岗片区。

股东也有点激动:“就是罗湖那个招商中环吗?”

“对啊,那块地原来就是中外运在笋岗的仓库。”孙承铭接上话,“当然20亿也不能通吃,兄弟公司也要是效益的。一般的模式是,它出地,我们评估,主导开发。相对来讲,拿地就比较便宜。”

最后孙承铭总结,“有钱大家一起赚,也不能说有钱就自己揣兜里。”他看向股东,“这也不适合吧。”

央企的赛道

央企的身份与资源,给了招商蛇口更多低成本扩储的机会,但对企业的经营管理、风险管控也有着更为严格的要求,有时还会形成一定程度的制约。

一位自称来自广州的小股东指出,在过去的黄金地产十年里,包括碧桂园、恒大在内的民营开发商都冲得很快,国资背景的开发商相对来讲普遍稳健。

数据显示,2018年招商蛇口实现销售金额1706亿元,同比增加51.26%,但碧桂园、恒大已迈上五千亿台阶,新城、世茂、阳光城、旭辉等民营房企也在规模奔跑中。

这位股东试探性地问:“在地产进入白银时代,招商蛇口如何看待国企(央企)开发商和民营开发商之间的竞争,未来发展会不会出现新的趋势?”

涉及企业战略发展,孙承铭点名朱文凯回答。

“前面几年,民企和国企的发展风格确实不太一样”,台下的朱文凯接过话筒,“民企的特点是杠杆高,高周转”。朱文凯指出,国企受到风险管控影响,在杠杆上有严格的管控要求,现在招商局集团对招商蛇口的要求是,有息负债率不能超过50%。

年报显示,2018年招商蛇口负债率约为45%,在2017年,这一数字为59.69%,当年年初的业绩会上,许永军曾对投资者和媒体承诺,未来会将负债率控制在45%以下。看来,这也是对集团的承诺。

在高周转上,朱文凯同样指出,体制决定了招商蛇口在某些工程上会受到约束,不像民企发展得那么快。但他也强调,高杠杆、高周转也携带着风险,而招商蛇口更强调稳健发展。“这几年销售也有30%、40%的增长,对我们来讲也算快了。”

话音未落,台上的孙承铭接过话头,反问股东:“招商局是个百年老店,不能被一个招商蛇口拖垮了吧?”

不过他也承认自己很“纠结”:“集团有KPI考核,要稳健发展,我们也认了。”

但对民营房企所谓的高周转发展,孙承铭的态度很谨慎,他向股东说了一个小故事:“几年前在华东,招商蛇口看中了一个项目,结果有一家宇宙民营房企也看上了,大家就碰头了。”

台下一片笑声,孙承铭接着说,两家就一块干了,对半分,50%各自操盘。“没想到,拿到地的第二天,对面‘轰轰’就开工了。”

招商蛇口的项目员工看在眼里也急了,跑来跟孙承铭说对面都开工了,压力很大。“但我不敢开工,四证不齐开工了,要被罚款,罚了款下次在证监会就融不到资了,融不到资,刘宁就要来找我算账了。”

董秘也不由地笑了,孙承铭继而指出,民营房企就不怕,因为高周转可能带来1000万利润,罚款200万元,那还有800万元的利润。“但招商蛇口首先是央企,要依法合规。”

其实,走稳健路子的招商蛇口近年来也在强调加快发展,首先表现在优化决策流程上,许永军就指出,2018年是招商蛇口的内部改革年,公司已经把80%的土地决策权下放,“要让听到炮声的团队做更多的决策。”

具体到区域上,深圳区域总聂黎明就表示,未来将尽量多参与土地竞拍。事实上,在6月24日深圳那场史诗级土拍上,招商蛇口五块地都参与了,“但出价不会跟风、冲高,未来也会积极寻求合作。”

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