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后开发时代和多元化趋势下,房地产企业进入转型窗口期

来源:腾讯房产发布时间:2019-07-17 19:00

腾讯房产北京7月17日消息(谢曈)目前,中国的房地产行业正处于新经济增长周期,房地产补库、调控等长效机制、资金周期提速、行业并购等将充斥近几年房地产投资市场。

7月17日,中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛以”解码城市 赋能转型”为题,全面解读全国重点城市楼市行情,剖析行业未来战略发展动向和市场格局,提供未来重点市场战略思路。腾讯房产作为特别协办媒体,全程报道现场盛况。

北京市房地产协会副会长、秘书长陈志、中原地产中国大陆区主席黎明楷、京投发展股份有限公司总裁高一轩、天恒置业集团地产事业部总经理周兴、北京建工地产总经理潘捷、中铁置业集团营销总监商彧豪、北京城建投资发展股份有限公司副总经理邹哲,进行了以“多元化时代,房企的升级与转型”为主题的论坛。在论坛中,嘉宾们表示未来的北京房地产将会在短时间内保持稳定的状态。京投发展股份有限公司总裁高一轩认为,地王的出现并不应该是一个普遍现象,近期国家对信托做了明确的窗口指导,实际上给房地产企业下一步的融资也会带来一系列的压力。“在这两个双重的作用下,集体行为去拍地王,一起推高土地市场,我想大概率不会出现。”

在多元化趋势下,房地产开发企业来到了转型的窗口期。房地产包含的范围越来越广,除了住宅意外的房地产开始进入高速发展时期。天恒置业集团地产事业部总经理周兴表示,下一步的开发可能是更有综合解决能力的开发商对市场更有利,对综合性开发能力弱一点的开发商可能对地块更挑剔。

北京建工地产总经理潘捷认为,地产的升级可能也是几个方面,包括现在消费的升级,产业链的延伸,还有现在新型城镇化等。北京城建投资发展股份有限公司副总经理邹哲表示,要基于自己有的资源、能力、核心竞争力来进行转型,完全非相关化的多元化和转型是很难的。

“我们现在谈转型可能早,但是必须要把这个问题提到日程上来,” 北京市房地产协会副会长、秘书长陈志说,“我们从工作方式上、工作内容上、目标上、管理形式上,包括利润产生的形式上,都可以提出来有一些变革,有一些创新,有一些改变,但是更多的结论应该是我们房地产发展的一种升级,这种升级是不是可以把它认为是后开发时代的一种新台阶”。

以下为论坛实录:

陈志:今天下午聊了一下午的关于转型的问题,我先提一个问题,做一个现场的简单的调查,你们对未来的北京房地产市场怎么看?

高一轩:我觉得结论是名义价格还会继续上涨,至少要涨过CPI,因为如果不涨过CPI的话,现在民生的价格压力会更大,我们今年已经看得非常清楚了,就是我们的苹果、猪肉,包括农副产品都涨价,15块钱一个苹果,如果M2增速和名义房价上涨的速度不能匹配的话,应该肯定会要向其他领域流,就会给其他领域造成价格上的承压。大幅度的上涨,我不是特别看好,因为政府态度已经很清楚了,已经持续超过三年半以上比较严厉的调控,也应该不会半途轻易放弃调控了。

潘捷:短时间内肯定是平稳的过程。

周兴:我也基本同意持平的状态。

邹哲:我的观点也是看平,但是有一个前提条件,就是外界环境不发生重大变化,因为我个人一直有一个观点,不一定适合说,就是中美贸易战到底会打成什么样,如果这个发生了重大变化,房价可能会有变化,否则的话在当前正常情况先不一定。

陈志:你说的中美贸易战不确定性无非就是两个,一个是我们比较友好的妥协了,相互退让,达成一种对双方发展都有好处的角度,我们肯定还得立足国内。打得不好,估计还得立足国内。所以我觉得那个因素在我们地产圈相对来说弱,但是跟金融的关系恰恰和我们有比较直接的强关联。

黎明楷:我的看法我觉得是如果说价格应该是只能平,因为是政府想稳,上升的力度应该是不强的,但是待的概率高一点,但政府又想稳,就总是有措施让它稳下来,所以只能平。

陈志:台上这五位基本上就是没有看跌的,也没有太乐观的,但是基本上是理性的看平,这是第一个结论。第二,昨天还是前天我们近80亿拿了单块的地王,你们怎么看现在市场的这种情形?各位都是企业家,各位都领着自己的一个团队,都是在干着开发,我想问的问题第一个是,我们是不是进入到了后开发时代?在各位的立场上、各位的企业和工作中怎么来看出现地王的这件事?

高一轩:我觉得出现地王不应该是一个普遍现象,因为据我所知,现在目前大家还都是相对理性,昨天的这个情况,因为是个个案,有几个数据可以说,虽然很多企业个别的盘卖得还是不错的,但是整体上特别是远郊区的去化还是比较承压的。第二,刚刚国家又对信托做了一个比较明确的窗口指导,这个窗口指导实际上给房地产企业下一步的融资也会带来一系列的压力。在这两个双重的作用下,集体行为去拍地王,一起推高土地市场,我想大概率不会出现。

陈志:就是说我们到了一个需要转型的窗口。

潘捷:我非常同意冯总的观点,确实到了一个后开发时期,因为在头几年大家连想都不敢想,北京的西南方向可能大家的测算在这个位置上,因为我们也参与了,大家都基本上测算的销售价格在11万一平米,这个连想都不敢想。实际上为什么它会支撑11万一平米,就是从原来传统的开发大家可能考虑的是地段,现在各个开发商都在细分,特别是在空间的一些挖掘和产品本身的一些系统的挖掘上,来吸引更针对性的客群,来实现自己的价值。所以在这种时期的挑战下,更多的后开发时代给大家带来的挑战逐渐的改变。

周兴:我的观点是,从两个指标看,第一,从开发商参与程度来说不是特别多,有四家。第二,溢价率18%几,也不是特别高,只是体量比较大。

第二个问题,这是一个综合性地块,不仅仅是住宅,有商业,实际上这也印证了对开发商有吸引力的可能是更有综合解决能力的开发商,对综合性开发能力弱一点的可能对地块更挑剔。其实我认为这也是对北京市推行了十多年的南城计划,以及包括二级城镇计划的认可,就是丰台的地这几年在持续上升的,我认为这是整个北京市南城开发计划正常的点,在南城,特别是在丰台这样一个区域,各方面环境的改善和投资都处于收获期和爆发期,是一个水到渠成的过程。

邹哲:您提到这个地块我们昨天也去参与了,但实际上这个成绩价格应该说低于我心里的预期,地王只不过在今年单体量的成交价格比较高一些,实际上为什么造成这种关注的局面呢?主要还是因为优质资源比较少,最近拿出来的主要还是一些限价房,用在远郊区县的,相对城市核心区域的项目很少,所以大家很关注。18%的溢价率不算很高,如果在以往市场是不可想象的。

陈志:我们认为市场到了一个需要转的关口,我们也听了陈博士和冯仑的观点,如果我们认同它到了一个转型,我们怎么转?或者就是我们多元化,比如也是一种观点,冯仑也讲到我们全价值链的东西,各位怎么看?

高一轩:我觉得首先高质量发展是现在国家的要求,地产也应该高质量发展,这是非常明确的。地产如何高质量发展,不同企业根据自己不同的核心竞争能力,会选择不同道路。对我们企业而言,与其说转型,不如说升级。我们现在也在往外面走,跟各地的高铁服务商、地铁服务商在合作。我们把这件事做好,有一句话叫唯精唯一,我们把这件事做好也许能发展起来。但是更有能力的开发商说我要做多元化,大于地产的边界和服务了,可以多做一些。这都没有错。但是对我的企业而言,我觉得是升级,基于客户的升级。

潘捷:转型是几个方面。一个是升级,地产的升级可能也是几个方面,包括现在消费的升级,产业链的延伸,还有现在新型城镇化等等,在原有的体系上升级,这是一部分。一个城市有它的发展规律,演变的过程,包括今天几位专家都在说,包括北京、上海一线城市,城市规模到了一定程度,已经由增量步入到存量发展时期,带来了行业的改变,包括马上进入到老龄化的阶段,北京的非首都功能的疏解,特别是教育资源、医疗资源的疏解是不是也会带来一些机遇,城市规模和状态的改变,都会带来一个行业很多的思考和转型,所以也是挑战,同时也是机遇。

周兴:我的观点,第一,我们行业的变化首先其实是由于我们中国经济结构发生了变化,换句话说,中国经济、社会对房地产主要使命发生了调整,其实我们在过去二三十年,主要使命是解决住宅问题,解决住的问题,但是今天可能我们这个城市升级过后,经济发展之后,主要使命不是解决居住问题,而是解决城市功能。换句话说,美好生活对居和住还有空间的构建里面,住不是主要矛盾,从公共空间和其他矛盾是主要矛盾,必然带来房地产行业的主要功能也在发生调整,主要作用也在发生调整,很多企业从以住宅开发为核心为主要的变成住宅开发的比重在逐步下降的过程,这是必然的。

第二,在过程当中,企业的功能调整和作用调整,一定是根据两个维度决定,一个是自己自身的基因决定,因为可能更多的发挥自己历史积淀所长,这是第一条。第二条,也有另外一种可能,是利用自身的强大的创新的意愿去做,不同的企业有不同的选择。对天恒来讲,因为我们历史上坦率讲经过多次产业重组,产业链比较长,我们把比较重要的几个产业点提出来,第二是我们也会注重养老方面的发展。

邹哲:关于转型其实行业内已经提了几年了,不是刚刚提出来,这几年各个企业都在考虑转型,但是我觉得可能台上起码我们这几个都是国有企业,观点比较一致,这种转型也好,多元化也好,肯定要基于自己有的资源、能力、核心竞争力来进行转型,完全非相关化的多元化和转型恐怕是很难的。这是第一。

第二,从我们自己自身来讲,比如城建我们这两年转型一个是向棚改方向,包括不久之前怀柔的一块地,这是我们在两年之内从棚改开始做起,到上市交易,我们自己拿回来。可能接下来还有南二环的一些项目,棚改的项目,也要很快入市。包括在外埠的一些地方拿的城改项目。我们有了成果、有了业绩出现。转型后的产品,靠卖门票一定不赚钱,这点咱们心理都清楚,所以这个转型我们还在探索当中,真正把景区建设起来了,把人流带来了,靠什么去拿回投入,拿回利润,一定要靠后期的运营,所以接下来我们在转型当中面临的问题就是怎么能够提高运营的能力,怎么把人流变成利润,变成收益。

黎明楷:其实我从另外一个角度看这个问题,就是因为我不是做开发的。我觉得多元化就是很多行业的参与者都想,多元化会对企业的现金流和经营风险都会降低,但是多元化有个代价,这个代价就是有钱没钱的问题,钱是很重要的问题。打比方说,刚才冯老师讲的持有一个物业跟你去开发、卖、套现这种做法,原本我有钱当然可以不卖,有钱我持有就是慢慢等着升值,不用考虑现金流。但是大部分企业,尤其是在房地产市场刚开始的时候,大家都没钱的,包括冯老师开始也是没钱的,你说我持有一个物业,持有几十年,等着升值,不可能。以前香港说有些开发商是被迫于无奈,卖不出房子才持有,因为卖不出结果最后升值了,楼价升了,比你转来转去的这些人赚得更多,但关键是你卖不出你死不了才行。

陈志:非常感谢黎主席。因为时间关系我们不想把这个话题继续往深了说,我简单的总结一下。第一,多元化时代来了。第二,北京新的发展目标已经定了,我们必须得围着那个发展目标去做,这也是给我们国企,包括我们在座的首开的潘总在这儿,这是给我们的任务,必须要完成的。第三,我们现在调控是基于我们已经不再是解决住房从无到有、从缺到满足的过程,我们对北京未来的住宅的发展也好,城市功能的更新也好,提升也好,我个人是看好的,而且我们的城市交通、我们的环境改善这些东西都是对我们居住的百姓的追求美好幸福生活的愿景的满足,我们都是提供者,所以我对北京未来的房地产市场我仍然充满乐观。

结论就是,我们现在谈转型可能早,但是必须要把这个问题提到日程上来,更确切的说,我们现在应当谈到的是升级。我们从工作方式上、工作内容上、目标上、管理形式上,包括利润产生的形式上,都可以提出来有一些变革,有一些创新,有一些改变,但是更多的结论应该是我们房地产发展的一种升级,这种升级是不是可以把它认为是后开发时代的一种新台阶,这是我个人的观点。

因为时间关系,我们就不展开说了,有机会我们可以跟中原再找更好更长一点的时间共同来详细探讨,来分解这些现象,包括来思考这些问题。谢谢。

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